Échange automatique des renseignements immobiliers : une nouvelle étape vers la transparence fiscale internationale

Par Maître Nabil Addad, avocat fiscaliste à Paris

En 2025, un changement déterminant s’annonce dans la lutte mondiale contre la fraude et l’évasion fiscales. Après l’instauration réussie de la Norme commune de déclaration (CRS) pour les comptes financiers, l’Organisation de coopération et de développement économiques (OCDE) introduit un nouveau cadre : l’échange automatique des informations relatives aux biens immobiliers.

La France, via le Ministère de l’Économie, fait partie des premiers pays signataires et prévoit d’appliquer ce dispositif prochainement. Cet article examine les enjeux juridiques, fiscaux et pratiques de cette réforme, en particulier pour les contribuables français possédant des biens immobiliers à l’étranger.

1. Objectifs du nouveau système d’échange immobilier

Jusqu’à présent, les dispositifs internationaux concernaient uniquement les comptes financiers. Or, l’immobilier demeure un axe majeur d’investissement et parfois de dissimulation de patrimoine.

L’accord multilatéral (AMAC-RBI) poursuit plusieurs buts :

·       Mieux détecter les biens immobiliers détenus à l’étranger ;

·       Combattre la dissimulation de revenus fonciers ou de plus-values ;

·       Renforcer la collaboration fiscale internationale ;

·       Permettre une évaluation globale du patrimoine des contribuables.

Bien que l’assistance administrative internationale permette déjà l’échange d’informations entre administrations fiscales, le caractère automatique de ces transmissions marque une évolution remarquable.

2. Quelles données seront partagées ?

Les échanges reposeront sur des données présentes dans les registres nationaux, parmi lesquelles :

·       Identification des propriétaires ou bénéficiaires effectifs ;

·       Adresse et nature du bien ;

·       Dates d’acquisition et de vente ;

·       Revenus locatifs ou plus-values réalisés ;

·       Informations cadastrales ou foncières accessibles à l’administration.

Ces échanges pourront être annuels et se feront de façon automatisée.

3. Impacts pour les contribuables français

a. Transparence renforcée pour les résidents fiscaux français

La détention de biens immobiliers à l’étranger sera désormais difficile à cacher, entraînant des conséquences sur les droits de donation, succession, plus-value immobilière, Impôt sur la Fortune Immobilière ou encore sur l’impôt sur le revenu relatif aux revenus locatifs.

L’administration fiscale pourra recouper ces nouvelles informations avec :

·       Les déclarations de revenus ;

·       Les déclarations de succession ou de donation ;

·       Les déclarations d’Impôt sur la Fortune Immobilière ;

·       Les obligations concernant trusts ou sociétés interposées.

Une fois les recoupements effectués, l’administration fiscale sera en mesure de procéder à des rappels d’imposition, assortis, le cas échéant, de pénalités pouvant rapidement devenir confiscatoires en fonction des situations.

b. Risques fiscaux et pénalités

Les contribuables qui n’auraient pas déclaré un bien étranger risquent :

·       Des rappels d’impôts ;

·       Des intérêts de retard ;

·       Des majorations en cas de manquement délibéré ;

·       Des sanctions pénales en cas de fraude.

Il convient de noter que ces conséquences financières peuvent faire l’objet d’une transaction avec l’administration fiscale, en fonction des enjeux et des faits.

c. Importance de la régularisation

Face à ces changements, il est conseillé de régulariser spontanément sa situation si l’on possède des biens immobiliers à l’étranger, afin de bénéficier d’un traitement plus favorable qu’en cas de régularisation contrainte après contrôle.

En effet, l’expérience que nous avons pu acquérir à travers la régularisation des comptes bancaires non déclarés nous permet de confirmer qu’une régularisation spontanée permet quasi systématiquement de bénéficier d’un traitement plus favorable du dossier en ce qui concerne les pénalités et également concernant les éventuelles conséquences pénales.

Pour rappel, en fonction des dossiers et des impôts concernés, les délais de reprise de l’administration (ou de prescription) sont de 3 ans, 6 ans ou encore 10 ans.

5. Mise en œuvre en France : calendrier et obligations

La France envisage de mettre en place le dispositif entre 2029 et 2030, avec l’adaptation nécessaire de son droit interne.

Cela nécessitera :

·       L’intégration des données du cadastre, du fichier immobilier et du registre des bénéficiaires effectifs dans le périmètre d’échange ;

·       La mise en place d’un format électronique standardisé ;

·       Une clarification des obligations déclaratives pour les particuliers et les entreprises.

Ce calendrier rapproché doit pousser les contribuables concernés à entamer rapidement une évaluation des risques entourant la détention de biens non déclarés et à, le cas échéant, régulariser leur situation dès à présent.

Conclusion

Ce nouveau mode d’échange automatique des informations immobilières représente une évolution majeure pour la fiscalité internationale, particulièrement en France compte tenu du poids des biens immobiliers dans le patrimoine.

Il devient essentiel de préparer ses démarches, d’assurer la conformité de ses déclarations et de s’entourer des conseils d’un avocat fiscaliste.

Maître Nabil Addad, avocat fiscaliste à Paris, accompagne particuliers, dirigeants, expatriés et investisseurs dans leurs enjeux de transparence fiscale, de régularisation et d’optimisation en toute sécurité.

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